El Ministerio de Vivienda presenta el ?ndice de referencia de precios del alquiler. Este nuevo mecanismo de control de precios de arrendamiento ve la luz nueve meses después de la aprobaci?n en el Congreso de los Diputados de la Ley de Vivienda, la primera normativa de la democracia que regula el mercado residencial. Este nuevo ?ndice, que se publicar? en la jornada de hoy y entrar? en vigor pasados diez d?as, topar? el precio m?ximo de los contratos de alquiler en zonas que sean declaradas tensionadas en dos casu?sticas: el indicador afectar? a grandes tenedores (caseros con m?s de cinco o diez inmuebles dependiendo la comunidad aut?noma) o a viviendas que lleven fuera del mercado de arrendamiento como vivienda habitual en los ?ltimos cinco a?os, como por ejemplo viviendas tur?sticas que vuelvan al residencial tradicional.

Para elaborar el ?ndice de referencia de precios de alquiler ha contado con la base de datos de la Declaraci?n de la Renta de m?s dos millones y medio de caseros, adem?s de datos de la Agencia Tributaria, Catastro, Instituto Nacional de Estad?stica (INE), Banco de Espa?a y Registradores. En la elaboraci?n de la metodolog?a participaron también miembros de la Agencia Estatal de la Administraci?n Tributaria, de la Direcci?n General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Funci?n P?blica, del Instituto Nacional de Estad?stica, de la Secretar?a General de Asuntos Econ?micos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de Espa?a, del Colegio de Registradores, de la Asociaci?n Espa?ola de An?lisis de Valor (AEV) y del Consejo General de Economistas.

El ?ndice est? elaborado teniendo en cuenta exclusivamente las declaraciones de Impuesto sobre la Renta de las Personas F?sicas. Es decir, la base metodol?gica no tiene en cuenta los precios a los que alquilan las empresas, una figura utilizada com?nmente por los grandes caseros y otro tipo de entidades. Desde el Ministerio de Vivienda matizan que el porcentaje de grandes tenedores es muy peque?o en comparaci?n con la totalidad del parque, entre el 5% y el 15% de todos los contratos, por lo que su inclusi?n no influir?a en la muestra.

El nuevo indicador tendr? un decalaje de hasta dos a?os. ?Por qué? Los datos tributarios utilizados corresponder?n al ejercicio fiscal anterior. Es decir, la Declaraci?n de la Renta no termina su plazo de presentaci?n hasta el 1 de julio. En el momento en el que la Agencia Tributaria tiene esos datos son trasladados al ?ndice, entre octubre y diciembre. En el caso de la situaci?n actual, el precio de los alquileres de 2023 no se ver? reflejado hasta el ?ltimo trimestre de 2024. Esto abre la puerta a la casu?stica de que hasta el mes de septiembre los datos disponibles podr?an seguir siendo los de casi dos a?os atr?s.

Durante la presentaci?n del nuevo ?ndice, David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, ha insistido que se trata de un indicador "técnico" y "cient?fico", "que se nutre de much?sima informaci?n y que deriva de los acuerdos pol?ticos que dieron lugar a la aprobaci?n de la Ley de Vivienda". Lucas lo ha calificado como una "evoluci?n" del que cre? en 2020 el entonces ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis ?balos. "Es un ?ndice para toda Espa?a, en el que hacemos una propuesta homogénea que sirva para todo el territorio, aunque salvaguardando las diferencias entre cada uno de los mercados de cada comunidad", a?adi? el n?mero dos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Se trata de un indicador que hace importantes diferencias dependiendo el tipo de vivienda. Entre otras caracter?sticas que se tendr?n en cuenta est? la localizaci?n, la superficie del inmueble, su grado de conservaci?n, la existencia de ascensor o aparcamiento, el a?o de construcci?n, las vistas, la altura, si est? amueblado, la certificaci?n energética u otros anexos, como la existencia de jard?n, azotea, piscina o servicio de conserjer?a. Teniendo en cuenta esto, el sistema da una horquilla de precio de alquiler, con un m?ximo y un m?nimo, al que s? o s? deber?n referenciarse los contratos de los grandes caseros y las viviendas que lleven vac?as m?s de cinco a?os en zonas que sean declaradas tensionadas. Sin embargo, en aquellas zonas que no lo soliciten, seg?n el Ministerio, servir? de referencia a la hora de firmar nuevos arrendamientos en el mercado libre para "evitar movimientos especulativos".

?Qué es una zona tensionada?

Seg?n se recoge en la Ley de Vivienda, una zona podr? ser declarada tensionada siempre y cuando el coste medio del alquiler suponga m?s del 30% sobre los ingresos medios de los hogares de la zona o si los precios han subido m?s de un 3% por encima del ?ndice de precios al consumo (IPC) en los ?ltimos cinco a?os. Por el momento, solo Catalu?a ha solicitado al Ministerio de Vivienda declarar zonas tensionadas. En concreto, El Gobierno de la Generalitat pide esta distinci?n para 140 ciudades y pueblos catalanes, en los que viven 6,2 millones de personas, el 80,6% de la poblaci?n de la comunidad, la mayor parte de estos municipios se concentran en Barcelona, su ?rea metropolitana y las ciudades m?s grandes de las comarcas del Vallès. Seg?n confirm? David Lucas, Navarra y Asturias han arrancado los primeros contactos interes?ndose por la medida.

El ?ndice est? hasta un 60% por debajo de la oferta actual

Aunque los portavoces del Ministerio de Vivienda no han confirmado la rebaja exacta que marcar? el ?ndice con respecto a la oferta de viviendas en alquiler, que se aglutina en portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, s? han apuntado que, en algunos casos, el precio que marca el ?ndice de referencia de alquiler es hasta un 60% inferior al de algunos pisos anunciados, en el caso de Madrid. El Secretario de Estado ha ejemplificado con varias viviendas en Barcelona, donde s? ser? ?til: "En la calle Valencia hay un piso ofertado por 1.600 euros, que en el rango m?s alto del ?ndice p?blico marca 894 euros, y otro en la calle Madrazo anunciado por 1.172 euros, que nuestro ?ndice marca un m?ximo de 847 euros".



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