Reem
01-23-2023, 11:57 AM
Threestones Capital es uno de los grandes due?os de residencias de ancianos en Espa?a, después de su desembarco en 2018. Operando desde Luxemburgo, en la actualidad, suma ya 13 activos repartidos por diferentes comunidades: Galicia, Extremadura, Asturias, Castilla y Le?n, Catalu?a, Arag?n, Cantabria y Baleares. Entre todas suma m?s de 1.400 camas. Nicolo Zuccarelli, manager de gesti?n y sostenibilidad de la gestora de fondos de inversi?n, analiza el mercado, el presente y el futuro, de las residencias de mayores.
PREGUNTA. ?Cu?l es la situaci?n de Threestones Capital?
RESPUESTA. Nosotros invertimos desde el 2009 en residencias de la tercera edad y ahora vamos ya por nuestro cuarto fondo de inversi?n, aun en fase de adquisici?n de nuevos activos. Empezamos invirtiendo en Alemania, desde 2009 hasta 2016. A partir de 2016 empezamos la expansi?n internacional, primero con Italia y, desde 2018, en Espa?a.
P. ?C?mo ve el mercado de las residencias de ancianos en Espa?a?
R. La pir?mide poblacional de todos los pa?ses de Europa demuestra que este mercado va a crecer en los pr?ximos a?os. Algunos pa?ses est?n m?s afectados que otros, como Espa?a o Italia, donde se estima que en 2035 la poblaci?n mayor de 65 a?os supondr? entre el 31% y el 33%. Por esto, hemos empezado a invertir en Espa?a. Es un mercado que nos gusta mucho porque est? muy fragmentado y hay oportunidades porque muchas empresas familiares que antes ten?an desde hace 20 a?os su residencia ahora quieren vender.
P. ?C?mo ha influido la subida de los tipos de interés a las residencias?
R. La prime yield rentabilidad de los mejores activos) estaba entre el 4,8% y ahora est? subiendo al 5,2%-5,3%. Nosotros siempre hemos invertido entre un 0,5% y un 0,8% por encima de la prime yield, dependiendo de la ubicaci?n, operador y otros detalles.
P. Eso es una ca?da del valor del 10% a aquellos que compraron al 4,8%
R. S?.
P. ?Qué tipo de activos prefieren?
R. Nuestro estilo de inversi?n se centra en comprar activos ya construidos core o core + (los m?s seguros del mercado). En algunas ocasiones, le damos un valor a?adido construyendo alguna parte o ampliando las instalaciones. No nos gusta construir la residencia desde cero, nosotros vamos a firmar al notario con un nuevo contrato de arrendamiento a un nuevo operador. No tenemos un perfil de ciudad en la que comprar en ciudades. S? que es verdad que, para crear valor a nuestros inversores, preferimos ir a ubicaciones descentralizadas, fuera de Madrid o Barcelona. A diferencias de otros jugadores de este mercado, los cuales son empresas listadas en bolsa y tienen horizontes de inversi?n diferente, nosotros invertimos en fondos cerrados con un tiempo de inversi?n entre 6 y 9 a?os y no podemos comprar a rentabilidades muy agresivas. Esto fue lo que ocurri? en el mercado el a?o pasado en ciudades grandes, pero en ubicaciones secundarias se ofrec?an rendimientos mayores. Nuestra estrategia es comprar inmuebles individuales o paquetes de dos o tres en sale & leaseback (compra en la que el vendedor se mantiene como inquilino) con operadores. No tenemos la intenci?n de invertir en grandes paquetes.
P. ?Qué contratos firman con sus inquilinos?
R. Nuestros contratos en Espa?a son todos 100% triple neto de verdad, todo es encargo del operador: mantenimiento, seguros e impuestos. Es lo est?ndar del pa?s.
P. Tienen 13 residencias después de la adquisici?n de la pasada semana. ?Van a seguir comprando?
R. Ocho son de la cartera de nuestro tercer fondo, que termin? su periodo de inversi?n y ahora est? en la fase de optimizaci?n. Las ?ltimas cinco son del cuarto veh?culo, el cual a?n est? en fase de inversi?n. Tenemos objetivos de expansi?n en Espa?a. Hemos cerrado la compra de una en Galicia la semana pasada y tenemos dos operaciones m?s en due diligence (auditor?a legal). Nuestro interés en el pa?s se mantiene y estamos creciendo con nuevos operadores que no eran parte de nuestra red.
P. ?Cu?ndo se vender?n estos activos?
R. Las residencias del tercer fondo, la intenci?n es desinvertirlas entre 2025 y 2026; mientras las otras en 2028 o 2029
P. ?Barajan entrar en el mercado del senior living?
R. Es un concepto que conocemos y trabajamos desde hace tres o cuatro a?os en Alemania, que vemos que est? m?s instaurado. En Italia y Espa?a, nos apetecer?a entrar, pero no encontramos una gran demanda o una necesidad por parte de la gente de irse en un apartamento asistido pagando 2.000 euros o m?s al mes. En Alemania, es un concepto m?s desarrollado. Hemos mirado muchas oportunidades, pero no hemos invertido. En Italia tenemos dos, pero cre?amos que funcionar?an mejor. En Espa?a, si sale algo y bien gestionado desde un operador grande, podemos mirar, pero solo hemos recibido proyectos a?n en desarrollo con intenci?n de abrir en 2024 o 2025, con retornos bajos y periodos de carencia de rentas de tres a cinco a?os. Son activos que tienen sentido para aquellos que tienen objetivos de inversi?n de 20 o 25 a?os, pero no para nosotros, que necesitamos tener retorno en un tiempo m?s limitado.
P. ?Prevén comprar hospitales o cl?nicas, como ya han hecho algunos de sus rivales?
R. Depende. Residencias es el 90% de nuestras inversiones y apartamentos asistidos el 5%. Tenemos centros de rehabilitaci?n, que es algo que estamos mirando desde hace a?o y medio o dos. Es un sector muy interesante, pero tiene din?micas diferentes de mercado comparado con la residencia. Simplemente, nosotros miramos lo que nos ofrecen del mercado. Después, con un estudio, vemos donde est?n las oportunidades con m?s rentabilidad para nuestros inversores
P. ?Qué papel pueden jugar los ciudadanos extranjeros? Me refiero aquellos que vienen a retirarse a Espa?a.
R. Es un factor que va a jugar mucho en la din?mica del mercado espa?ol en general. En la costa de Espa?a, donde hay 320 d?as de sol al a?o, habr? siempre gente de pa?ses con climas m?s fr?os. De hecho, una de nuestras inversiones es la de Ibiza, que es gestionada desde Colisée, donde la mayor?a de la gente es de fuera de Espa?a.
P. ?En qué segmento se enmarcan? ?Lujo o asequible?
R. Medio. Una cosa es la calidad, donde nuestro est?ndar es bastante alto. Otra cosa es la cuota que bajan los residentes. No teniendo demasiadas residencias en ciudades, podemos permitir mayor accesibilidad a los residentes de media clase. En Extremadura, son muy asequibles y, en Barcelona, hay otros ratios. Si miras la plaza concertada en Extremadura, pagan 1.300 euros al mes y, en Barcelona, casi 2.000.
P. ?C?mo ve a los operadores espa?oles frente a los europeos?
R. Cada pa?s tiene sus est?ndares de tipo contrato y arrendamiento, de estilo de como se trabaja sobre los contratos. Por ejemplo, en Alemania son todos doble neto; mientras, en Italia, una mezcla de doble y triple neto porque los impuestos y los seguros los paga el propietario y no el operador. En Espa?a lo paga todo el operador.
P. ?C?mo les est? afectando la coyuntura actual?
R. Por el momento, con nuestros c?lculos, los valores se quedan donde estaban antes, con las rentabilidades subiendo un poco. S? encontramos diferencias en el mercado entre este a?o y el pasado. Hasta finales de 2021, era un mercado con mucho impulso, donde si no comparabas, el d?a después lo hab?a hecho otro. Ahora estamos en una situaci?n diferente, donde se puede negociar el precio o poner otras cl?usulas. Durante este a?o hemos sido capaces de trasladar el 100% de la inflaci?n a la mitad de nuestros contratos, mientras al resto lo hemos hecho parcialmente. Ning?n operador se ha lamentado mucho, pero estamos viendo que hay unas compresiones de los m?rgenes porque les han subido los gastos de personal, energ?a, comida y medicinas. Obviamente, estamos siendo conscientes de la situaci?n actual y preferimos no hacer una indexaci?n de las rentas si después el operador no puede pagar. Antes de indexar miramos las perdidas y ganancias de nuestros operadores
P. Si tuviese que hacer una predicci?n para los pr?ximos meses, ?Cu?l ser?a?
R. Las condiciones en general de mercado no son tan buenas. Hay gente que ha comprado al 4%, financi?ndose a tipo variable para proyectos en desarrollo, que estar?n listos en tres o cuatro a?os. Quiz?s no todos podr?n pagar sus obligaciones y puede ser que alguien m?s grande les compre. Las cotizadas han comprado a precios muy agresivos y sus valores en bolsa ya han ca?do un 50%. Son condiciones dif?ciles y quien ha tomado mucha deuda a tipo variable pasar? malos tiempos.
أكثر... (https://www.sport.es/es/noticias/economia/dueno-13-geriatricos-espana-seguira-81718331)
PREGUNTA. ?Cu?l es la situaci?n de Threestones Capital?
RESPUESTA. Nosotros invertimos desde el 2009 en residencias de la tercera edad y ahora vamos ya por nuestro cuarto fondo de inversi?n, aun en fase de adquisici?n de nuevos activos. Empezamos invirtiendo en Alemania, desde 2009 hasta 2016. A partir de 2016 empezamos la expansi?n internacional, primero con Italia y, desde 2018, en Espa?a.
P. ?C?mo ve el mercado de las residencias de ancianos en Espa?a?
R. La pir?mide poblacional de todos los pa?ses de Europa demuestra que este mercado va a crecer en los pr?ximos a?os. Algunos pa?ses est?n m?s afectados que otros, como Espa?a o Italia, donde se estima que en 2035 la poblaci?n mayor de 65 a?os supondr? entre el 31% y el 33%. Por esto, hemos empezado a invertir en Espa?a. Es un mercado que nos gusta mucho porque est? muy fragmentado y hay oportunidades porque muchas empresas familiares que antes ten?an desde hace 20 a?os su residencia ahora quieren vender.
P. ?C?mo ha influido la subida de los tipos de interés a las residencias?
R. La prime yield rentabilidad de los mejores activos) estaba entre el 4,8% y ahora est? subiendo al 5,2%-5,3%. Nosotros siempre hemos invertido entre un 0,5% y un 0,8% por encima de la prime yield, dependiendo de la ubicaci?n, operador y otros detalles.
P. Eso es una ca?da del valor del 10% a aquellos que compraron al 4,8%
R. S?.
P. ?Qué tipo de activos prefieren?
R. Nuestro estilo de inversi?n se centra en comprar activos ya construidos core o core + (los m?s seguros del mercado). En algunas ocasiones, le damos un valor a?adido construyendo alguna parte o ampliando las instalaciones. No nos gusta construir la residencia desde cero, nosotros vamos a firmar al notario con un nuevo contrato de arrendamiento a un nuevo operador. No tenemos un perfil de ciudad en la que comprar en ciudades. S? que es verdad que, para crear valor a nuestros inversores, preferimos ir a ubicaciones descentralizadas, fuera de Madrid o Barcelona. A diferencias de otros jugadores de este mercado, los cuales son empresas listadas en bolsa y tienen horizontes de inversi?n diferente, nosotros invertimos en fondos cerrados con un tiempo de inversi?n entre 6 y 9 a?os y no podemos comprar a rentabilidades muy agresivas. Esto fue lo que ocurri? en el mercado el a?o pasado en ciudades grandes, pero en ubicaciones secundarias se ofrec?an rendimientos mayores. Nuestra estrategia es comprar inmuebles individuales o paquetes de dos o tres en sale & leaseback (compra en la que el vendedor se mantiene como inquilino) con operadores. No tenemos la intenci?n de invertir en grandes paquetes.
P. ?Qué contratos firman con sus inquilinos?
R. Nuestros contratos en Espa?a son todos 100% triple neto de verdad, todo es encargo del operador: mantenimiento, seguros e impuestos. Es lo est?ndar del pa?s.
P. Tienen 13 residencias después de la adquisici?n de la pasada semana. ?Van a seguir comprando?
R. Ocho son de la cartera de nuestro tercer fondo, que termin? su periodo de inversi?n y ahora est? en la fase de optimizaci?n. Las ?ltimas cinco son del cuarto veh?culo, el cual a?n est? en fase de inversi?n. Tenemos objetivos de expansi?n en Espa?a. Hemos cerrado la compra de una en Galicia la semana pasada y tenemos dos operaciones m?s en due diligence (auditor?a legal). Nuestro interés en el pa?s se mantiene y estamos creciendo con nuevos operadores que no eran parte de nuestra red.
P. ?Cu?ndo se vender?n estos activos?
R. Las residencias del tercer fondo, la intenci?n es desinvertirlas entre 2025 y 2026; mientras las otras en 2028 o 2029
P. ?Barajan entrar en el mercado del senior living?
R. Es un concepto que conocemos y trabajamos desde hace tres o cuatro a?os en Alemania, que vemos que est? m?s instaurado. En Italia y Espa?a, nos apetecer?a entrar, pero no encontramos una gran demanda o una necesidad por parte de la gente de irse en un apartamento asistido pagando 2.000 euros o m?s al mes. En Alemania, es un concepto m?s desarrollado. Hemos mirado muchas oportunidades, pero no hemos invertido. En Italia tenemos dos, pero cre?amos que funcionar?an mejor. En Espa?a, si sale algo y bien gestionado desde un operador grande, podemos mirar, pero solo hemos recibido proyectos a?n en desarrollo con intenci?n de abrir en 2024 o 2025, con retornos bajos y periodos de carencia de rentas de tres a cinco a?os. Son activos que tienen sentido para aquellos que tienen objetivos de inversi?n de 20 o 25 a?os, pero no para nosotros, que necesitamos tener retorno en un tiempo m?s limitado.
P. ?Prevén comprar hospitales o cl?nicas, como ya han hecho algunos de sus rivales?
R. Depende. Residencias es el 90% de nuestras inversiones y apartamentos asistidos el 5%. Tenemos centros de rehabilitaci?n, que es algo que estamos mirando desde hace a?o y medio o dos. Es un sector muy interesante, pero tiene din?micas diferentes de mercado comparado con la residencia. Simplemente, nosotros miramos lo que nos ofrecen del mercado. Después, con un estudio, vemos donde est?n las oportunidades con m?s rentabilidad para nuestros inversores
P. ?Qué papel pueden jugar los ciudadanos extranjeros? Me refiero aquellos que vienen a retirarse a Espa?a.
R. Es un factor que va a jugar mucho en la din?mica del mercado espa?ol en general. En la costa de Espa?a, donde hay 320 d?as de sol al a?o, habr? siempre gente de pa?ses con climas m?s fr?os. De hecho, una de nuestras inversiones es la de Ibiza, que es gestionada desde Colisée, donde la mayor?a de la gente es de fuera de Espa?a.
P. ?En qué segmento se enmarcan? ?Lujo o asequible?
R. Medio. Una cosa es la calidad, donde nuestro est?ndar es bastante alto. Otra cosa es la cuota que bajan los residentes. No teniendo demasiadas residencias en ciudades, podemos permitir mayor accesibilidad a los residentes de media clase. En Extremadura, son muy asequibles y, en Barcelona, hay otros ratios. Si miras la plaza concertada en Extremadura, pagan 1.300 euros al mes y, en Barcelona, casi 2.000.
P. ?C?mo ve a los operadores espa?oles frente a los europeos?
R. Cada pa?s tiene sus est?ndares de tipo contrato y arrendamiento, de estilo de como se trabaja sobre los contratos. Por ejemplo, en Alemania son todos doble neto; mientras, en Italia, una mezcla de doble y triple neto porque los impuestos y los seguros los paga el propietario y no el operador. En Espa?a lo paga todo el operador.
P. ?C?mo les est? afectando la coyuntura actual?
R. Por el momento, con nuestros c?lculos, los valores se quedan donde estaban antes, con las rentabilidades subiendo un poco. S? encontramos diferencias en el mercado entre este a?o y el pasado. Hasta finales de 2021, era un mercado con mucho impulso, donde si no comparabas, el d?a después lo hab?a hecho otro. Ahora estamos en una situaci?n diferente, donde se puede negociar el precio o poner otras cl?usulas. Durante este a?o hemos sido capaces de trasladar el 100% de la inflaci?n a la mitad de nuestros contratos, mientras al resto lo hemos hecho parcialmente. Ning?n operador se ha lamentado mucho, pero estamos viendo que hay unas compresiones de los m?rgenes porque les han subido los gastos de personal, energ?a, comida y medicinas. Obviamente, estamos siendo conscientes de la situaci?n actual y preferimos no hacer una indexaci?n de las rentas si después el operador no puede pagar. Antes de indexar miramos las perdidas y ganancias de nuestros operadores
P. Si tuviese que hacer una predicci?n para los pr?ximos meses, ?Cu?l ser?a?
R. Las condiciones en general de mercado no son tan buenas. Hay gente que ha comprado al 4%, financi?ndose a tipo variable para proyectos en desarrollo, que estar?n listos en tres o cuatro a?os. Quiz?s no todos podr?n pagar sus obligaciones y puede ser que alguien m?s grande les compre. Las cotizadas han comprado a precios muy agresivos y sus valores en bolsa ya han ca?do un 50%. Son condiciones dif?ciles y quien ha tomado mucha deuda a tipo variable pasar? malos tiempos.
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